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Bank Austria Real Estate Country Facts: Ungarischer Immobilienmarkt wieder im Kommen

15. April 2015 | 11:33 Autor: Bank Austria Startseite, Wien

Wien (A) Im vergangenen Jahr konnte das Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien in Ungarn laut Daten von CBRE um rund 70 Prozent auf 460 Millionen Euro gesteigert werden. Damit gehörte Ungarn neben Rumänien und der Slowakei zu den Ländern mit den stärksten Zuwachsraten in CEE/SEE. Auf ungarische Investoren entfiel dabei ein Marktanteil von knapp 40 Prozent, wobei sie sich insbesondere bei kleineren Transaktionen im Bürobereich engagierten.

Internationale Investoren zeigten vor allem an größeren Projekten oder Portfolios Interesse. Auf Büros und Einzelhandelsprojekte entfiel ein Anteil von rund 75  Prozent des Investitionsvolumens, den Rest teilten sich Industrieprojekte (6,5 Prozent) und Hotels (18 Prozent). „Der ungarische Immobilienmarkt ist wieder im Kommen. Für Investoren auf der Suche nach Rendite sollte der ungarische Markt interessant bleiben. Auch für Entwickler mit guten Projekten insbesondere im Büro- oder Logistikbereich bietet der ungarische Markt einiges an Chancen.

Ungarn bleibt für uns jedenfalls ein Kernmarkt. Wir sind daher gerne bereit, gemeinsam mit den ungarischen Kollegen vor Ort, Investoren und Entwickler mit ihren guten Projekten nach Ungarn zu begleiten“, betont Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate Bank Austria. Karla Schestauber, Immobilienanalystin der Bank Austria, ergänzt: „Die Investitionspipeline für 2015 ist gut gefüllt.
Allerdings haben die jüngsten wirtschaftspolitischen Maßnahmen, die den Einzelhandelssektor betreffen, zu einer gewissen Verunsicherung geführt. Noch ist nicht abzuschätzen, wie stark die Einzelhandelsinvestitionen davon betroffen sein werden.“

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen sprechen für den ungarischen Immobilienmarkt
„Die relativ solide wirtschaftliche Entwicklung, attraktive Renditen, sowie Mieten im nachhaltigen Bereich, sprechen für den ungarischen Immobilienmarkt“, fasst Karla Schestauber, zusammen. Für 2015 und 2016 wird ein BIP-Zuwachs von 2,6 Prozent bzw. 2,4 Prozent prognostiziert, wobei die wichtigsten Wachstumsträger der private Konsum und die Investitionen sind. Damit zählt Ungarn zu den Ländern mit stabilem Wachstum. Die typischen Büromieten liegen um EUR 14/m²/Monat in Top-CBD-Lagen, um rund EUR 8/m²/Monat in Fachmarktzentren und für sehr gute Logistikcenter um EUR 3/m²/Monat. Auch bietet der ungarische, kommerzielle Immobilienmarkt im internationalen Vergleich attraktive Renditen. Im Bürobereich gingen die Spitzenrenditen Ende 2014 bei relativ stabilen Mieten und leicht steigender Auslastung auf etwa 7,25 Prozent zurück.

Im Logistikbereich wurden bei sinkender Tendenz Spitzenrenditen etwas unter 9 Prozent erzielt. Renditen für die Top-SC wurden mit unverändert rund 7 Prozent angegeben. Konsumlaune kurbelt Handelsumsätze an – wirtschaftspolitische Querschüsse belasten Auf dem ungarischen Handelsmarkt herrscht eine positive Grundstimmung, die jedoch durch neue herausfordernde wirtschaftspolitische Rahmenbedingungen getrübt wird. Zuerst zum Positiven: Nachfrageseitig scheint der schon mehrere Jahre andauernde Schrumpfprozess bei den Handelsumsätzen im Jahr 2013 vorerst gestoppt worden zu sein.

2014 setzte sich die begonnene Trendumkehr weiter fort und die ungarischen Handelsumsätze stiegen laut Daten des nationalen statistischen Instituts deutlich um 5,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. Für das laufende Jahr 2015 wird ein ähnlich hoher Wert erwartet. Treiber für diese Entwicklung sind unter anderem ein erhöhtes Verbrauchervertrauen, steigende Beschäftigungszahlen und höhere verfügbaren Einkommen der Haushalte (z. B. durch niedrigere Energiepreise).

Dieser Aufwärtstrend wird jedoch durch die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen belastet: Mit Jahresende 2014 wurden von der ungarischen Regierung neue Regeln beschlossen, die denHandel stark beeinflussen und vor neue Herausforderungen stellen: So ist mit 15. März 2015 ein generelles Verbot der Sonntagsöffnung – mit div. Ausnahmeregelungen – von Geschäften größer
als 200 m² in Kraft getreten. Gleichzeitig wurden die allgemeinen Öffnungszeiten im Einzelhandel auf 6 bis 22 Uhr begrenzt, Non-Stop-Märkte sind somit nicht mehr möglich. Auch ist die neue Berechnung der Lebensmittelkontrollgebühr ab 2015 progressiv an die Höhe des Umsatzes gebunden, die im Filialssystem organisierten ausländischen Firmen (z. B. Spar, Tesco, Lidl, Aldi überdurchschnittlich belasten.

Ab 2017 sind Einzelhändler die schwerpunktmäßig Güter des täglichen Bedarfs anbieten und mehr als HUF 15 Mrd. Umsatz machen, von einem Handelsverbot betroffen, wenn sie über zwei Jahre Verluste ausweisen. Ab 2018 soll es zudem ein Verbot für Geschäfte mit Waren des täglichen Bedarfs ab einer bestimmten Ladengröße in Weltkulturerbe-Zonen geben. „Welche Auswirkungen alle diese Regelungen auf die Entwicklung und Struktur des Handelsmarktes haben werden ist aktuell völlig offen und kann zum heutigen Zeitpunkt nicht seriös eingeschätzt werden. Eines dürfte aber zumindest fix sein: Die Unsicherheit auf der Anbieterseite bleibt und wird dadurch nicht kleiner“, so Schestauber.

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